DEN HAAG · Die steuerlichen Belastungen machen Ferienhäuser in den Niederlanden immer unattraktiver – trotz kurzfristiger Markterholung. Zwar sind Transaktionen und Durchschnittspreise 2024 gestiegen, doch Experten sehen darin kein langfristiges Signal für eine positive Entwicklung. Vielmehr drohen hohe Nebenkosten, steigende Steuerlasten und geplante Mehrwertsteuererhöhungen künftige Käufer wie auch Eigentümer zu überfordern. Das Angebot wächst – ein Zeichen zunehmender Verkaufsbereitschaft. Die Aussicht auf Rendite schwindet, zumal auch Urlauber bald tiefer in die Tasche greifen müssen. Branchenkenner sprechen längst von einer "Melkkuh der Regierung".

Die niederländische Markt für Ferienhäuser steht an einem Wendepunkt. Zwar legte die Zahl der Verkäufe 2024 nach Jahren erstmals wieder zu – um 11,7 % auf 4.154 Objekte – und auch der durchschnittliche Verkaufspreis stieg um fast 8 % auf 246.000 Euro. Doch diese Zahlen täuschen über eine tiefere Krise hinweg. Die steuerliche Belastung ist enorm: Wer heute ein Ferienhaus kauft, zahlt 10,4 % Grunderwerbssteuer, ab 2026 „nur“ noch 8 %. Parallel zur ohnehin hohen Einkommensbesteuerung in Box 3 plant die Regierung eine Erhöhung der Mehrwertsteuer für Ferienvermietung von 9 auf 21 % – ein Vorhaben, das laut der NVM zu einem massiven Rückgang der Nachfrage führen könnte.

Immer mehr Eigentümer geben ihre Häuser auf, da sie sich die steigenden Fixkosten nicht mehr leisten können. Zu den steuerlichen Belastungen gesellen sich zusätzliche Abgaben in Ferienparks: Wartung, Servicekosten, Erbpacht und Modernisierungsauflagen drücken auf die Rendite. Für ein Haus im Wert von 385.000 Euro, wie etwa im beliebten Park De Krim auf Texel, summieren sich die Abgaben auf über 8.000 Euro jährlich – fast dreimal so viel wie noch vor fünf Jahren.

Steuerlast frisst Rendite auf

Für Käufer, die ein Ferienhaus als Investitionsobjekt betrachten, ist die Lage besonders angespannt. Die Besteuerung erfolgt auf Basis eines fiktiven Renditesatzes, der 2026 auf 7,77 % steigen soll. Das bedeutet: Wer ein Objekt für 600.000 Euro erwirbt, zahlt fast 17.000 Euro Steuern – selbst wenn er es kaum oder gar nicht vermietet. Das reale Renditepotenzial liegt hingegen laut Maklern oft nur bei 1–3 %.

Die Folge: Viele neue Käufer erwerben Ferienhäuser vor allem zum eigenen Gebrauch. Die kurzfristige Vermietung erfolgt eher, um Kosten zu decken. Gleichzeitig steigen die Preise für Touristen deutlich. Eine Woche im Sommer kostet in beliebten Parks inzwischen bis zu 2.600 Euro – Tendenz steigend. Sollte die Mehrwertsteuer tatsächlich angehoben werden, droht laut Branchenverband Hiswa-Recron ein Investitionsstopp – und ein weiterer Rückgang der Nachfrage.

Steuerlast im Vergleich: Drei Ferienhäuser im Überblick

Die niederländische Zeitung De Telegraaf hat sich Ende März drei Situationen angesehen: Ein anschauliches Beispiel für die drastisch gestiegene Steuerbelastung liefert eine aktuelle Übersicht mit Daten aus drei typischen niederländischen Ferienparks. In den folgenden Fällen summieren sich die jährlichen Steuern gemäß Box 3 auf ein Vielfaches des ursprünglichen Niveaus – unabhängig vom tatsächlichen Ertrag. Hinzu kommen teils erhebliche Parkkosten. Deutlich wird dies am Beispiel eines Hauses auf Texel, dessen jährliche Steuerlast sich in nur sechs Jahren mehr als verdreifacht hat und ab 2026 über 10.000 € liegt.

Ferienhaus 1 – Europarcs Beekbergen

55 m², 2 Schlafzimmer
WOZ-Wert  2020: 86.000 € → 2025: 91.000 €
Jährliche Ferienparkkosten^*: 1.262 €

Jahr	Steuerlast**
2020	556 €
2025	1.928 €
2026	2.545 €

Ferienhaus 2 – Waterresort Oosterschelde

59 m², 2 Schlafzimmer
WOZ-Wert 2020: 150.000 € → 2025: 240.000 €
Jährliche Ferienparkkosten^*: 4.200 €

Jahr	Steuerlast**
2020	1.360 €
2025	5.080 €
2026	6.713 €

Ferienhaus 3 – Vakantiepark De Krim, Texel

69 m², 3 Schlafzimmer
WOZ-Wert 2020: 273.000 € → 2025: 385.000 €
Jährliche Ferienparkkosten^*: 4.630 €

Jahr	Steuerlast**
2020	2.904 €
2025	8.150 €
2026	10.769 €

*Parkkosten sind inkl. Onroerendezaakbelasting (ozb, kommunale Steuer). ^**Es handel sich um die Netto-Belastung in Box 3. Es wurde kein Freibetrag in Box 3 berücksichtigt. 2025: 57.000 €, 2020: 30.848 €. Oder der doppelte Betrag bei steuerlicher Partnerschaft.

Diese Zahlen verdeutlichen: Die steuerliche Belastung für Ferienhausbesitzer in den Niederlanden ist massiv angestiegen und belastet nicht nur Investoren, sondern auch Selbstnutzer erheblich. Der Anstieg der WOZ-Werte und der fiktive Renditesatz in Box 3 führen dazu, dass eine einfache Ferienimmobilie mit mittlerer Ausstattung zu einer ernsthaften Kostenfalle werden kann.

Was ist die Box-3-Besteuerung?

In den Niederlanden wird privates Vermögen – zu dem auch Ferienimmobilien zählen – in der sogenannten Box 3 des Einkommenssteuergesetzes besteuert. Dabei geht es nicht um tatsächlich erzielte Einnahmen wie Miete oder Verkaufserlös, sondern um ein fiktives Rendite-Modell, das der Staat jährlich neu festlegt. Grundlage ist der amtlich festgestellte WOZ-Wert der Immobilie. Für 2026 plant die Regierung eine Annahme von 7,77 % „Rendite“ auf diesen Wert – unabhängig davon, ob diese Gewinne tatsächlich realisiert wurden. Bei einem Haus mit einem WOZ-Wert von 600.000 Euro wären demnach rund 17.000 Euro Steuern jährlich fällig.

Hinzu kommt: Auch die private Nutzung der Immobilie wird vom Fiskus pauschal als geldwerter Vorteil eingestuft, der ebenfalls versteuert wird – selbst wenn das Ferienhaus gar nicht vermietet wird. Steuerberater und Branchenverbände wie Hiswa-Recron kritisieren diese Praxis seit Jahren als realitätsfern und warnen vor negativen Folgen für den Binnenmarkt und den Inlandstourismus.

Ferienhaus in NL – und Wohnsitz im Ausland?

Auch Eigentümer, die nicht in den Niederlanden wohnen, unterliegen mit ihrem dortigen Ferienhaus der Box-3-Besteuerung. Maßgeblich ist dabei das niederländische Steuerrecht in Verbindung mit dem geltenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Das bedeutet: Wer z. B. in Deutschland lebt und ein Ferienhaus in Zeeland oder auf Texel besitzt, muss den niederländischen Fiskus an den fiktiven Vermögensrenditen beteiligen – selbst bei reinem Eigennutz ohne Vermietung. Das deutsche Finanzamt besteuert das Objekt zwar nicht erneut, kann es aber im Rahmen des sogenannten Progressionsvorbehalts berücksichtigen.

Wer also ein Ferienhaus in den Niederlanden besitzt oder den Kauf plant und seinen Wohnsitz im Ausland hat, sollte unbedingt frühzeitig steuerlichen Rat einholen. Am besten bei einem auf grenzüberschreitende Steuerfragen spezialisierten Berater, der mit den Besonderheiten von Box 3, dem DBA NL–DE und der Doppelveranlagungspraxis vertraut ist. Denn schon kleine Versäumnisse – etwa beim Einreichen der jährlichen Steuererklärung – können zu Nachzahlungen oder Problemen mit der niederländischen Belastingdienst führen.

Angebot wächst, Qualität schrumpft

Ein weiteres Warnsignal ist das rapide wachsende Angebot. Anfang 2025 standen über 1.675 Ferienhäuser zum Verkauf – ein Plus von 20 % gegenüber dem Vorjahr. Besonders auffällig ist der Trend zu kleineren Objekten: In den letzten fünf Jahren sank die durchschnittliche Wohnfläche von 75 auf 69 m², auch die Grundstücke wurden kleiner. Viele neue Angebote sind günstiger, aber auch weniger komfortabel, was die Zielgruppe verändert.

Zwar zeigen sich regionale Unterschiede – insbesondere in Zeeland und den Waddeneilanden sind die Preise nach wie vor sehr hoch – doch auch hier wächst das Angebot, während die Nachfrage stagniert. In der Praxis bleiben vor allem weniger attraktive Objekte lange am Markt: Im Durchschnitt dauert ein Verkauf weiterhin über sieben Monate. Besonders lang ist die Laufzeit bei Neubauten, die teils über drei Jahre im Angebot stehen.

Fragwürdige Perspektiven trotz Reformansätzen

Die Hoffnung, mit Ferienhäusern den Wohnraummangel zu lindern, erfüllt sich bislang nicht. Zwar kündigte die Regierung Ende 2024 an, dauerhafte Bewohnung unter Auflagen zu ermöglichen – doch Kommunen und Provinzen sehen dies kritisch. Sie befürchten soziale Verdrängung, Verfall der Parks und ein Ende der touristischen Nutzung. Auch die NVM spricht sich gegen pauschale Regelungen aus.

Der wirtschaftliche Nutzen von Ferienimmobilien für lokale Regionen – etwa durch Tourismus und Arbeitsplätze – steht zunehmend auf dem Spiel. Schon heute fließen viele Gelder ins Ausland, weil Urlauber lieber gleich nach Spanien oder Belgien reisen, wo steuerliche Rahmenbedingungen oft attraktiver sind.

Ferienhäuser in den Niederlanden sind heute teuer wie nie – und gleichzeitig unrentabel wie selten zuvor. Die Kombination aus steigenden Preisen, unsicherem Steuerumfeld und wachsendem Angebot lässt die Attraktivität schwinden. Für Investoren lohnt sich der Einstieg kaum noch, und auch Selbstnutzer müssen immer tiefer in die Tasche greifen. Sollte die Politik nicht gegensteuern, droht dem niederländischen Ferienhausmarkt ein struktureller Einbruch.