UTRECHT · Die niederländische Immobilienwelt steht Kopf: Nie seit 2008 gab es so viele Häuser auf dem Markt – und dennoch steigen die Preise weiter. Im zweiten Quartal 2025 wurden bei den NVM-Maklern mehr als 52.000 Immobilien neu angeboten, ein Rekordwert seit fast zwei Jahrzehnten. Doch statt einer Entspannung kletterte der durchschnittliche Verkaufspreis bestehender Wohnungen um 6,2 Prozent auf 495.000 Euro. Besonders auffällig: In Amsterdam sanken die Preise minimal, während vor allem kleine Wohnungen das Marktgeschehen dominieren. Experten sprechen von einer „Scheinentspannung“, da bezahlbare Wohnungen rar bleiben und viele Käufer weiter überbieten.

Der niederländische Immobilienmarkt erlebt turbulente Zeiten. Im zweiten Quartal 2025 wurden über 42.000 bestehende Wohnungen verkauft – fast 15 Prozent mehr als im Vorjahr. Dies geht aus den aktuellen Zahlen des Immobilienverbands NVM hervor. Besonders gefragt waren erneut Apartments, deren Verkäufe binnen eines Jahres um 23 Prozent zulegten. Dahinter steckt vor allem das sogenannte Ausponden: Viele Vermieter stoßen ihre Mietwohnungen ab, da das Vermieten durch neue Gesetze unattraktiver geworden ist. Diese Verkäufe sorgen zwar für mehr Bewegung auf dem Markt, drücken aber den Durchschnittspreis, da diese Immobilien oft kleiner und günstiger sind. Trotzdem blieb der Preisauftrieb insgesamt ungebrochen. Das Durchschnittshaus kostete im zweiten Quartal 495.000 Euro, ein Plus von 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Noch gravierender ist die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage: Über 74 Prozent der Immobilien wurden über dem Angebotspreis verkauft, wobei vor allem Reihenhäuser (+7,7 Prozent) und Apartments (+6,5 Prozent) stark überboten wurden. Nur bei freistehenden Häusern blieb der Abstand mit 0,6 Prozent gering. Besonders in Städten wie Utrecht oder Groningen waren erhebliche Überbietungen üblich. Trotz des wachsenden Angebots bleibt der Markt angespannt. Die NVM-Knappheitskennzahl liegt weiterhin bei einem niedrigen Wert von 2,3. Dies ist ein Zeichen für eine starke Verkäuferdominanz. Auffällig ist auch der Wandel der Angebotsstruktur: Nur noch 30 Prozent der verfügbaren Wohnungen kosten unter 400.000 Euro. Der Fokus liegt zunehmend auf teureren Objekten, was vor allem für Erstkäufer problematisch ist.

Rekordangebot am Markt – aber keine Entspannung in Sicht

Das zweite Quartal 2025 brachte eine regelrechte Angebotsflut. Mehr als 52.000 Immobilien wurden neu bei NVM-Maklern inseriert, das sind 21 Prozent mehr als im Vorjahr und der höchste Stand seit 2008. Vor allem das Frühjahr gilt traditionell als umsatzstarke Phase. Besonders stark fiel der Zuwachs bei Apartments aus, die oft aus Auspondungen resultieren. Damit stehen aktuell über 30.000 Immobilien zur Auswahl – ein Plus von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Preisauftrieb hält an – trotz wachsender Auswahl

Trotz des Angebotsanstiegs bleibt der Preisdruck enorm. Durchschnittlich wurden für bestehende Immobilien 495.000 Euro erzielt, 6,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Besonders in Regionen wie Amsterdam bremst jedoch die Zusammensetzung des Angebots die Preisentwicklung: Dort sank der Durchschnittspreis leicht um 0,4 Prozent, vor allem wegen kleinerer verkaufter Wohnungen. Pro Quadratmeter zeigt sich jedoch auch in Amsterdam ein Plus von 2,2 Prozent.

Deutliche Überbietungen – Nachfrage bleibt hoch

Ein weiteres Signal für die angespannte Lage ist das Überbieten der Angebotspreise. Im Schnitt wurden 5,6 Prozent über dem Inseratspreis gezahlt. Besonders ausgeprägt war dieser Trend bei Reihenhäusern und Apartments. Landesweit wurden 74 Prozent aller Immobilien über dem Angebotspreis verkauft, der höchste Wert seit drei Jahren.

Kaum noch günstige Wohnungen verfügbar

Ein besonders drastischer Trend zeigt sich bei den Preisniveaus. Nur noch 30 Prozent aller angebotenen Wohnungen liegen unter 400.000 Euro. In Regionen wie Amsterdam oder dem Umland von Haarlem liegt der Anteil dieser „erschwinglichen“ Angebote teils bei unter 20 Prozent.

Neubau stottert trotz hoher Nachfrage

Auch der Neubausektor kommt kaum hinterher. Im zweiten Quartal 2025 wurden rund 6.700 Neubauwohnungen verkauft. Dies ist ein Rückgang im Jahresvergleich. Obwohl der Bedarf hoch bleibt, passt das Angebot kaum zur Nachfrage. Vor allem kleine Apartments dominieren den Neubau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg auf 5.040 Euro, was einem neuen Höchstwert entspricht.

Fehlende Großprojekte und hohe Baukosten belasten den Markt

Ein großes Problem bleibt der stockende Bau neuer Wohnprojekte. Hohe Bau- und Lohnkosten sowie komplizierte Genehmigungsverfahren bremsen die Entwicklung. Zudem fehlen vielerorts passende Bauflächen, während die Nachfrage gerade nach seniorengerechten Wohnungen weiter steigt.