LAREN · Der niederländische Wohnungsmarkt bleibt teuer. Wie das CBS und das Kadaster melden, lag die durchschnittliche Transaktionspreis einer bestehenden Eigentumswohnung oder eines bestehenden Eigenheims im Jahr 2025 bei rund 480.000 Euro. Das waren knapp 29.000 Euro mehr als 2024, wobei der Preissprung 2024 gegenüber 2023 noch größer ausfiel, fast 35.000 Euro. Gleichzeitig zeigen die Daten starke regionale Unterschiede: In Blaricum lag der Durchschnitt 2025 bei etwa 1,1 Millionen Euro, in Kerkrade bei rund 270.000 Euro. In 19 von 342 Gemeinden sank der Durchschnittspreis 2025 gegenüber 2024.

Die Preisentwicklung spiegelt sich auch in den Hypothekenzahlen. Nach Angaben des Kadaster wurden im zweiten Halbjahr 2025 gut 241.000 neue Hypotheken abgeschlossen, 14 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die gesamte Hypothekensumme lag bei 95,2 Milliarden Euro und damit so hoch wie seit Beginn dieser Messung 2019 nicht mehr. Knapp 205.000 der neuen Hypotheken hingen mit einem Wohnungskauf zusammen. Gleichzeitig sank die durchschnittliche Loan to Value Quote leicht auf 87,4 Prozent, in den vier größten Städten stieg sie dagegen, weil dort Käufer, insbesondere Starter, relativ mehr finanzieren.

Tabelle 1: Durchschnittspreis 2025, teuerste und günstigste Gemeinden | Quelle: CBS und Kadaster.

Wie stark die Schere auseinandergeht

CBS und Kadaster beziffern den Abstand zwischen der teuersten und der günstigsten Gemeinde 2025 auf 835.000 Euro. Im Jahr 2024 lag dieser Abstand bei 797.000 Euro. Damit kostet eine bestehende Kaufwohnung oder ein bestehendes Kaufhaus in der teuersten Gemeinde im Durchschnitt deutlich mehr als in der günstigsten, konkret mehr als viermal so viel. In zwei Gemeinden liegt der Durchschnittspreis über 1 Million Euro, in fünf Gemeinden liegt er unter 300.000 Euro. CBS und Kadaster zeigen außerdem, dass 2025 nur 19 von 342 Gemeinden einen niedrigeren Durchschnitt als 2024 hatten, in der großen Mehrheit stiegen die Werte also weiter.

Tabelle 2: Langfristige Entwicklung der durchschnittliche Kaufsumme| Quelle: CBS und Kadaster, Werte in tausend Euro, ausgewählte Jahre.

Mehr Hypotheken, mehr Geld, weniger Spielraum

Das Kadaster ordnet die Hypothekendaten als sehr dynamisch ein. Im zweiten Halbjahr 2025 wurden gut 241.000 neue Hypotheken abgeschlossen. Die Summe aller Hypotheken betrug 95,2 Milliarden Euro, der höchste Stand seit Beginn der Messung 2019. Für Hypotheken, die direkt mit einem Wohnungskauf zusammenhängen, nennt das Kadaster 83,8 Milliarden Euro. Dazu kommen 11,3 Milliarden Euro für Over en Bijsluitingen, also Hypotheken, die nicht mit einer Transaktion zusammenhängen, etwa Umschuldungen oder Aufstockungen, die häufig für Umbau oder Verduurzaming genutzt werden. Das Kadaster verweist zudem auf den Zusammenhang zwischen steigenden Hauspreisen und höherer Hypothekensumme für Käufe, während Over en Bijsluitingen laut Kadaster besonders stark mit dem Zinsumfeld zusammenhängen.

Tabelle 3: Hypothekenmarkt, zweite Jahreshälfte 2025 | Quelle: Kadaster.

Wer finanziert, und wie viel wird geliehen

Beim Finanzierungsanteil zeigt das Kadaster eine leichte Abwärtsbewegung bei der durchschnittlichen Loan to Value Quote, von 87,9 Prozent im ersten Halbjahr 2025 auf 87,4 Prozent im zweiten Halbjahr 2025. Ein Jahr zuvor lag sie bei 87,0 Prozent. Gleichzeitig hebt das Kadaster hervor, dass die Quote in den vier größten Städten stieg. Dort liege das an der Käuferstruktur, weil Koopstarters in diesen Städten relativ häufiger und relativ hoch finanzieren. Das Kadaster beziffert die durchschnittliche Loan to Value Quote in der G4 im zweiten Halbjahr 2025 auf 87,7 Prozent, außerhalb der Städte auf 86,1 Prozent. Innerhalb der G4 nennt das Kadaster Rotterdam mit 90,5 Prozent als höchsten Wert, Amsterdam mit 85,7 Prozent als niedrigsten. Zusätzlich weist das Kadaster auf Unterschiede nach Energieeffizienz hin: Bei Energielabel A oder höher liegt die durchschnittliche Loan to Value Quote niedriger als bei Energielabel D oder schlechter, weil bei weniger effizienten Häusern laut Kadaster häufiger zusätzlich für Verduurzaming geliehen wird. Das Kadaster führt außerdem aus, dass die schrittweise Abschaffung der sogenannten Jubelton dazu beitrug, dass Eltern weniger oft steuerfrei helfen konnten, was die Finanzierung über Hypotheken relativ wichtiger macht.

Marktmacht der Großbanken nimmt zu

Auch bei den Anbietern verschiebt sich der Markt. Das Kadaster nennt als Großbanken ABN, ASN, ING und Rabobank. Im zweiten Halbjahr 2025 lag ihr gemeinsamer Marktanteil bei neu abgeschlossenen Hypotheken für den Wohnungskauf bei 44,1 Prozent. Die Tochterunternehmen der Großbanken kamen auf 18,9 Prozent. Zusammengenommen erreichten Großbanken und ihre Tochterunternehmen damit 63,0 Prozent Marktanteil, nachdem dieser Wert im ersten Halbjahr 2023 laut Kadaster noch bei 45,8 Prozent lag. Das Kadaster betont zudem, dass besonders Starter ihre Hypotheken häufig bei Großbanken und Tochterunternehmen abschließen.